［摘 要］发展健康的房地产市场是我国民生工程的一个十分重要的组成部分。我国的房地产(特别是在保有环节)税收制度于今已经不适合发展的需要,存在制度上的落后。近年来房地产税制改革的呼声也越来越大。差饷税是香港不动产税收中的主体税种,对香港政府的财政收入有着重要贡献。文章通过分析香港的差饷税,结合我国现实,提出我国物业税制度的具体要点。
　　［关键词］物业税；差饷；评估

　　1 我国房地产税制现状 　　
　　在目前我国的不动产税收体系下,大部分税负都处在流转环节,保有环节的税负很轻。现行房产税政策已不能适应形势发展的要求,主要表现如下：
　　(1)出租房屋的房产税仍以房屋所有人为纳税人,税收征管难度较大。
　　(2)对生产经营自用房产而言,以房产购置原值一次扣除残值30%的计征办法不合理。同一地段、同样结构、相同面积的房产,因购置时间不同,房产价值相差甚大,而计税依据仍按原值扣除30%计算,使税负相差甚大,税收负担不合理。
　　(3)出租房屋以租金为计税依据,租金难以确定,致使税收流失严重。一方面房屋的所有人以逃避税收为目的；另一方面房屋承租方以减少租金为目的,双方将达成协议签订两份租赁契约,一份为实际租赁合同,另一份则是为逃避或减少纳税义务而对付税务部门的假合同。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。
　　据国家统计局公布的数据显示,截至2008年12月底,全国商品房空置面积1.64亿平方米。预计2011年可能将达到3亿～4亿平方米。如此大量的闲置商品房,其中有很大一个比例是掌握在房产投资者手中。
　　我国地方政府税收收入主要还是来源于营业税、增值税和企业所得税收入。从2005年统计年鉴中可以看到,具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占地方政府财政收入的比例约为4.2%。物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种,物业税的课税对象是土地及其附着于其上的建筑物等不动产,税基一般为不动产的市场价值或租金价值。物业税既不像所得税那样容易受企业、人口流动的影响,也不像营业税、增值税等流转税那样与经济结构高度相关,对经济活动的扭曲也较少,能给地方政府提供稳定的收入来源。
　　
　　2 香港差饷制度 　　
　　香港的差饷税是一种向拥有土地及楼宇等不动产者课征的一种间接税。它的纳税义务人是指拥有土地及楼宇等不动产的所有者，但在该不动产出租的时候，则对使用者征税,如果享有者缴纳，可以由使用者偿还。差饷税的计税依据乃按照楼宇(物业）全年的合理市面租值而估定，它的税率几乎每年都有所变动，可获豁免差饷的楼宇为数极少，它分四季按期缴纳。
　　2.1 差饷的税率和税额计算
　　1999年以前,香港政府每三年对差饷的应课租值评估一次。1999年开始,香港政府每年都评估差饷的应课租值,以反映物业市场租金的变化,并随物业升值增加财政收入。以2007—2008年财政年度而言,差饷征收率为5%,估价依据日期则为2006年10月1日。
　　应缴纳差饷的数额是根据估定应课税差饷租值按规定的税率计算的,其公式为：应纳差饷=应纳差饷租值×税率。
　　应课差饷租值由香港物业估价署按照楼宇或物业全年的租金合理估定,每年估算1次。楼宇或物业的估价按差饷评价法的规定办理。一般来说,应课差饷租值基本上是楼宇或物业现行租值的反映。如果纳税人对评出的价额有异议时,可在公布后21日内,向地方法院以书面申请复议。
　　2.2 应课税物业的估价
　　在计算应收差饷物业的租金价值时,物业的租售限制、空置状况,以及差饷缴纳人的财政状况,都不予特殊考虑。应用租金价值计时,必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期,在公开市场上议定的租金,并按面积大小、位置、设施、工程质量及管理水平的不同加以调整。所有类别的房产物业,包括私人及公营房屋,都是按此相同标准评估租金价值,并向政府缴纳差饷。一般来说,全港的所有房产物业均须根据《差饷条例》进行评估。
　　在估价方法方面，香港常用的是“ 比较法”，即以附近地区类似物业最近期的成交记录作为对照，再加上估价师对这些记录做适当的调整和分析判断，作出一个较为准确的评估值。当然，根据物业的种类、估价需要和目的的决定，还可以采用其他估价方法，如“ 投资法”、“ 赢利法”、“ 剩余法” 等。
　　另外值得一提的是香港政府的土地注册处。香港政府的土地注册处是一个独立运作的政府部门，相当于我国的事业单位，采用商业服务形式。提供按照土地注册条例，为一切与土地有关文件办理注册的土地记录服务，任何人均可查阅。到目前为止,该处已存在香港、九龙地区新界除外注册登记物业593余万宗。这样，任何物业成交记录、情况均可在土地注册处交付一定的费用查阅并获取资料。这是物业估价推行采用“ 比较法” 的基础，只有掌握大量可比数据，才能使用比较法。香港在这一点上，政府部门提供了良好的条件。
　　2.3 差饷的征收管理
　　香港差饷及物业估价署负责全港物业差饷的征收。差饷按季征收,一年分4次在季初第一个月的月底前缴纳。不按期缴纳的,在差饷额上加征罚款5%。如果6个月内仍未缴清的,在总数上再加征10%的罚款。

　2.4 政府税收优惠调控
　　对于新开征差饷的地区,物业估价署采用了逐步达到税率标准的过渡性政策,即开征第一年收取应收差饷的50%,第二年为60%,第三年为70%，依此类推直至第六年达到100%。香港特别行政区政府在经济低迷时期及特殊困难环境下,为了减轻差饷缴纳人的负担,在1998—2003年期间推出多项减免政策：1998年退还当年第二季度的差饷、1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷、2002年免收5000港元以下低额差饷(该政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需缴纳差饷)、2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷,并延长3个月的交款日期。
　　
　　3 香港差饷制度对物业税的启发 　　
　　3.1 物业税收制度有利于解决房屋资源的空置问题
　　香港的差饷对于有效控制房屋空置数量起到了积极作用。在政府差饷以及物业管理等相关费用的压力下,业主们宁愿将空置的物业低价出租(由租户缴纳各项税费)。征收物业税可以减少房屋空置，提高社会物质财富利用率。
　　3.2 物业税需逐步建立成熟起来
　　香港的差饷税从“官差的饷银”开始,经过漫长的历史时期逐步建立起来。我国物业税也不可能是一步到位,必然要经历逐渐成熟的过程。我国内地物业类型、物业持有人的性质、物业获取的方式等方面存在多种情况,在推行物业税收时,需要考虑多方面的利益。可以先从部分经济较发达、房产信息充分的地区试推行。税率标准上可借鉴香港在新区域开征物业税的方法,即分几年达到预定标准。同时要废除其他相关税收项目避免重复征税。从长远角度来看,对土地和房产实行不同的税率,土地高税率,房地产低税率,从而达到激励土地利用和增加地方政府财政收入的目标。但在当前,要对土地和房产分别评估还存在一定的操作困难,因为信息还不足,而且征收成本也高。所以,可以先统一评估,统一税率征收,待发展成熟再试行慢慢改变模式。
　　3.3 税基的确定依据
　　从物业税的价值评估方法看,物业税的模式可以分为三种基本类型：①基于面积的评估；②基于市场价格的评估；③基于租金的评估。
　　基于市场价格的评估方法具体来说就是各省以某一基准年度的实际市场价值为基础进行估价。对于一些不经常交易的物业,可以考虑其所处位置和用途进行具体的估算。一般每五年重估一次。
　　而香港的差饷是以物业每年租金收入的最新估值为计税依据,每年评估一次。使用租金作为评估方法,相当于认定财产税的税基是当期收入,而非财产,这与物业税的征税对象本质有所冲突。
　　从未来我国房地产市场的发展前景看,基于市场价值评估法应该是最佳选择。因为如果仿效香港差饷的做法,以租金收入来评估,对于自主性房屋,纳税人会普遍认为租金估值过高,从而引发征管矛盾；房地产市场起伏不定,开征物业税后,评估部门也不可能随房地产市场价格的变化及时进行调整,但可以以三年或五年为限,对应税房地产市场价值进行评估,从而充分获得房地产价格升值所带来的收益,保持税收的公平与公正性。
　　而目前关键是征纳双方信息不对称太严重,可以考虑建立类似香港土地注册处的事业单位,注册登记物业,定期更新评估,积累充分的信息。
　　3.4 征收物业税作为宏观调控的手段
　　税收是政府对宏观经济运行调整的手段之一。在亚洲金融危机过后,香港经济低迷,作为经济支柱的房地产行业受到了沉重的打击。据香港政府2003年年报资料,2003年第四季与1997年峰值比较,楼宇价格平均下跌62% 、私人住宅租金平均锐减8%。在1998—2003年期间,香港特别行政区政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整。这些政策使各阶层人士普遍受益,对香港经济的企稳和复苏起到了积极作用。征收物业税,增加了政府进行行业调控的手段。而究竟通过物业税调整为手段的宏观调控方向如何、力度多大,还需要政府根据整体经济形势、房地产行业运行状态来确定。
　　
　　参考文献：
　　［1］徐壮.完善房产税政策的几点建议［J］.税务研究,2004(4):81.
　　［2］北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究—理论、政策与可行性［M］.北京：北京大学出版社,2007.
　　［3］夏啸进.香港物业税收制度的启示［J］.特区经济,2005(9):68-69.