摘 要:小区停车位的产权归属,一直是开发商和业主的争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十四条将约定方式作为判 断车位车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的隐患。本文从楼房出卖前和楼房出卖后两个阶段来探 讨小区停车位的产权归属,并提出了相关立法完善建议.
关键词:小区停车位;产权归属;不动产登记
Abstract:The proprietorship ofparking lots in residence has been a focus of argumentbetween housing developers and residents. Clause 74 ofPropertyRightsLaw determines the proprietorship ofparking lots and garages according to arrangemen.t Nevertheless, confusion and conflicts would arise. This paper studies the proprietorship of parking lots from the pre-sale and post-sale stages and proposesways for improvemen.t
Key words:Parking lots of residence; proprietorship; registration of real estate
近年来,我国居民私家车的拥有量逐年增加,据中 国汽车工业协会公布的数据显示, 2009年中国汽车产 销分别完成1 379. 10万辆和1 364. 48万辆,同比分别 增长48%和46%。[1]随着私家车的日益增多,居民小 区停车位匮乏明显,由此引发的纠纷大量存在,停车位 权利归属成为社会关注的一个热点、难点问题。《物权 法》第七十四条对停车位的权利归属作出了规定,但由 于规定不够明确,大家对该条的理解分歧很大。鉴于 此,本文对我国小区停车位的权利归属作了探讨,以抛 砖引玉.
一、停车位的概念 所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆 汽车停放的单元。[2]实践中和停车位相关的概念还有 停车场、车库等。所谓车库,指隶属于整个小区,具有 独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。[3]车库不 同于车位,一方面,车库本身是建筑物,具有建筑物的 一般特点,车库一般具有四至的封闭空间,其不同于一 般的停车场的车位;另一方面,车库与小区在路边、空 地设置的露天停车位不同,车库不是利用土地使用权 的地表而兴建的。[4]我国《物权法》第七十四条把车位 和车库并列,可见立法上也是承认两者的差别的。停 车场则是指供各种机动车和非机动车停放的露天停车 场所。尽管停车位、车库、停车场之间存在着一定区 别,但是三者之间也存在着内在联系:各种停车场所都 是由停车位这种基本元素构成,“我们也可以这样说, 停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所 则是停车位的存在形式”。[5]所以,本文以停车位作为 研究对象,因为只要把停车位的问题搞清楚了,其他各 种停车场所的法律问题也就可以迎刃而解了.http://www.law1954.com/法律论文
二、我国小区停车位的权属争议 居民小区停车位权利归属问题涉及广大业主的切 身利益,一直是开发商、业主及物业管理单位之间的主 要纠纷之一。《物权法》的首要作用就是定分止争, “定分,即明确划分各种权利的界限、明确公权与私权 的界限;止争,即规则完善、权利界限清晰,便于权利人 行使权利,减少纷争”。[6]《物权法》第七十四条规定: “建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首 先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车 的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用 于停放汽车的车位,属于业主共有。”该条讲了三层含 义:第一,车位、车库首先满足业主需要;第二,车位、车 库的归属通过约定确定;第三,占用共有道路的车位归 业主共有。其中,最具争议的就是第二点,争议的焦点 在于如果双方“当事人”没有约定或意见不一致,则该 车位、车库的产权该归谁所有?目前,针对该问题,理 论界比较有影响力的观点有三种:应当属于业主共有; 应当归开发商所有;应当以是否计入公摊面积决定小 区停车位的归属。导致分歧的原因很多,其中重要的 一点在于,很多学者没有从停车位流转的整个过程来 探讨其权利归属,而是把停车位出卖前的权利归属和 出卖后的权利归属混为一谈,结果云里雾里。笔者认 为,要想真正弄清楚小区停车位的权利归属,必须以楼 房的出卖作为时间临界点,分两个阶段来讨论:第一个 时间段,楼房出卖前小区停车位的权利归属;第二时间 段,楼房出卖后小区停车位的权利归属.
三、楼房出卖前小区停车位的产权归属 小区楼房出卖前,整个小区都属于房开商所有,这 一点应该无可争议。如果房开商对小区的楼房包括停 车位在内没有所有权,那么房开商的所有商品房销售 行为都属于无权处分行为,买房合同也就都是效力待 定的合同,这显然不符合现实。房开商合法取得土地 的使用权后,自己投资在土地上建造楼房包括停车位, 当然就原始取得楼房及停车位的所有权了。这里面有 争议的问题是: (一)停车位是否是建筑物的从物 在两种以上的物互相配合、按一定经济目的组合 在一起时,起主要作用的物为主物;配合主物的使用而 起辅助作用的物为从物。[7]P62-63我国《物权法》并没有 规定主物、从物的概念,而在《民法通则》中有关于“附 属物”的规定。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中 华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第 八十七条规定:“有附属物的财产,附属物随财产所有 权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的,按 约定处理。”其中所谓“附属物”应理解为从物,所谓 “有附属物的财产”应解释为主物。[8]P23区分主物与从 物有重要意义,因为,主物与从物之间的法律关系为: 除法律或合同有相反规定者外,从物附属于主物,对主 物的处分及于从物,“主物和从物区别的实益是,主物 的处分及于从物”。[9]世界上规定主物和从物的国家, 基本上都规定了主物的处分及于从物,其中《瑞士民法 典》规定得最为详细和典型,该法典第六百四十四条规 定:“(一)对物的处分,及于其从物。但有特别约定 的,不以此为限。(二)前款的从物,系指依地方通常 见解或根据所有人的明确意思表示,连续为主物的所 有人经营、利用或保存,并通过联结或其他方式与主物 有关系的动产。(三)物为从物时,虽与主物暂时分 离,但不失其性质。” 在法律上,认定物与物之间的关系类型与性质主 要审查其实质关系。作为配套设施的地下车位,是作 为房屋居住目的而建设的,但地下车位绝非一套房屋 之必须,如现代城市的水电、高层楼宇的电梯。地下车 库是相对独立的建筑物,与房屋是主次关系,而不是法 律上的主从关系。在法律上地下车位是一个独立存在 有独立价值的物,在房屋买卖合同中无特别的约定,则 不存在从物一并随主物买卖一并转让的法律效力。[10] (二)停车位能否成为独立所有权的客体 物权以物为客体,何谓物,物权法并没有规定,只 是笼统地说“本法所称物,包括不动产和动产。法律规 定权利作为物权客体的,依照其规定”。通说认为,物 是指人之身体之外,凡事能人力所支配,具有独立性, 能满足人类社会生活需要的有体物和自然力。[11]P53停 车位能不能独立成为物权的客体,关键是看停车位是 否具有独立性。那么,独立性的判断标准又是什么? 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第 二条的规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及 车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称 的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区 分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能 够登记成为特定业主所有权的客体”。可见,独立性的 判断标准有二:一是构造上的独立性,二是利用上的独 立性。停车位具有利用上的独立性是无可争议的,有 争议的是,停车位具不具备构造上的独立性?我国台 湾地区的实务和通说认为,停车位(停车空间)不具有 构造上的独立性,“公寓大厦管理条例”实施后,有人 认为专有部分以具有使用上之独立性即为已足,故停 车位得为区分所有之标的。[12]P53王泽鉴先生也认为, 鉴于停车位之重要,若能在立法上规定,于具备一定要 件时,停车空间可为区分所有的标的,在登记制度上予 以配合,对于解决层出不穷的纠纷,必有助益。[13]P271德 国在立法上也有类似的修正, 1973年7月30日德国对 《住宅所有权法》进行了修改,增加的第三条第二项规 定:“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性 之空间。”[14]P175 从物权法的发展趋势来看,在独立性认定标准的 两个构成要件中,使用上的独立占据核心地位,而构造 上的独立性已经开始淡化,只要求能够明确界定某一 特定区域的位置,哪怕是用涂料划出的几条白色的直 线界标的一个特定区域,也可以成为专有部分。[5]另 外,停车位的单独买卖在实践中是司空见惯的事情,如 果停车位不能作为独立所有权的客体,那么,又应该如 何解释现实中的情况呢?所以,无论从理论上看,还是 从现实出发,停车位都应该可以独立成为所有权的客 体.
两个问题明确以后,我们现在就可以肯定地得出 结论:停车位在楼房出卖前归房开商所有.
四、楼房出卖后小区停车位的产权归属 实际上,正如不少学者所言,目前在停车位权属问 题上发生的纠纷,倒不是因为业主们都要求将车库车 位归于共有,而是由于一些开发商已经将车库车位的 建造成本计入房价且已向全体业主收取,却又将车库 车位另行单独出售,使业主们感觉自己受骗受损,因而 要求将车库车位划归业主共有或者向业主退还价 款。[16]所以,争议的核心问题是:房开商在出卖楼房 时,是否也附带出卖了停车位。或者说,楼房的价格是 否已经含有了停车位的部分。综合学者以前的研究成 果,笔者认为,判断标准主要有如下两条: (一)容积率标准 在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑 面积容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用 权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用 权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法 向国家支付土地使用费,可依法取得《所有权证》或 《房地产证》。如果小区车位不计算建筑容积率,由于 其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权 利人无须向国家交纳土地使用费,不能单独取得《所有 权证》和《房地产证》,其初始登记时的法律权利依附 于具有房地产权的建筑物,[17]那么,停车位就应该属 于建筑物的区分所有者共有。相反,如果单独计算小 区停车位的容积率,那么,建筑物权利人要依法向国家 支付土地使用费,停车位的产权则归房开商所有.
(二)面积公摊标准 如停车位面积计入共有建筑面积并进行相应分 摊,则各区分所有权人在买受专有部分之际亦同时获 得了所分摊共用部分包括停车位在内的所有权,因此 计入共有建筑面积的停车位应为全体业主共有,建设 单位不能保留所有权,亦无权另行处分。[18]相反,如果 停车位面积计入单独建筑面积,没有进行分摊,这样的 小区车位,在取得了其他条件后有独立的权属,归房开 商所有,可以依法单独转让.
从理论上说,这两个标准是可行的。问题是如何 进行操作?公摊面积涉及有关建筑的专业问题,普通 民众无法清晰得知。如何解决这一问题?笔者认为, 国家有关机关加强对房地产行业的审批和监管,是解 决这一问题的有效办法。具体而言,国家监管机构通 过立法要求开发商从立项开始,即对车位设施单独立 项,单独计算其材料费、人工费,单独进行审批.
五、立法完善建议:建立小区停车位的单独产权登 记制度 居民小区停车位是一项重要的不动产。不动产物 权依法律行为而发生变动,非经登记,不发生效力,登 记为不动产物权变动的生效要件。《物权法》第九条 规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法 登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规 定的除外。”可见,我国《物权法》规定了不动产实行统 一登记的制度。但是,这一规定只停留在原则性规定 层面,具体到停车位权属登记时仍然是很模糊的。目 前,我国房地产初登记的实务中,只能办理《土地使用 权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》,而不能单独办 理停车位的产权登记。这就导致停车位买卖过程中纠 纷频频发生,一些业主买了停车位,后来却发现停车位 不能登记,又引发了新的矛盾,因此,完善停车位登记 不仅有助于明确停车位的权利归属,减少停车位归属 纠纷而且能保护已购买停车位业主的利益。在上文, 我们已经论证了小区停车位可以成为单独所有权的客 体,具体而言,可以成为单独不动产的客体,而不动产 非经登记不发生物权变动的效力,所以,停车位所有权 应该进行单独的不动产登记.
不可否认,停车位的登记存在一定困难,停车位并 不是封闭的空间,而是通过一条条界线相互区分开的, 但借助于现代测绘技术,明确停车位的四至范围、所处 楼位置,并对之进行编号,是可以进行登记的。我们建 议,目前可以类比房屋登记的办法,对居民小区停车位 办理独立的停车位产权登记。停车位产权登记,由停 车位所在地的房屋登记机构办理,停车位产权证书是 权利人享有该不动产物权的证明,停车位权属证书记 载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的, 除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登 记簿为准。此外,笔者建议在不动产登记制度中新增 一种关于小区停车位的预购登记制度,即业主如果在 近期内不能买车,可以先交一定的管理费,对于停车位 享有优先购买权,这里的登记采用的是登记对抗主义.
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